대선이 얼마 남지 않았습니다. 최근 정치인 테마주가 시세를 보이고 있는데요, 정치인 테마주의 최후 승자, 대선의 승자는 한 명입니다. 하지만 누가 되든 최근 가장 큰 문제인 집값 문제를 잡기 위한 대책은 비슷해 보입니다. 바로 부동산 주택 공급 정책으로 엄청난 양의 주택이 공급될 전망이죠. 예전에 노태우 대통령 시절인 86년, 87년, 88년에 3 저효과(저금리, 저달러, 저유가)로 우리 경제가 한창 뜨거울 때도 집값 폭등을 잡기 위해 주택 200만 호 공급 정책이 있었습니다. 그때도 건자재 가격 폭등, 건설주 폭등을 경험한 적이 있죠. 비슷한 맥락에서 건설업, 건자재에 집중해야 할 시기라고 보입니다.
세상 모든 것에는 흥망성쇠 사이클이 존재합니다. 영원한 것은 없죠. 부동산도 사이클이 존재합니다. 보통 3년 사이클이 있다고 얘기하죠. 그리고 우리나라의 각 정부마다 이런 사이클의 영향으로 오르거나 내린 부동산 가격을 통제하기 위해 여러 가지 정책을 시행했습니다. 하지만 정책에는 시차효과(lag effect)로 정책의 효과는 시간이 지난 뒤에 나타나는 경우가 많습니다.
사람이 몰리는 도시의 조건에는 주거, 일자리, 문화 먹거리 시설, 교통 및 공공시설 등 인프라 시설이 갖춰줘야 합니다. 그리고 이러한 조건들이 갖춰지면 더 많은 사람들이 이러한 편리함과 삶의 질을 찾아 도시로 오게 됩니다. 그러면 많은 사람들이 살 주택 수요가 발생하고, 공급은 한정적인데 수요가 폭증함에 따라 모든 가격을 결정하는 수요 공급의 법칙에 따라 수요 공급 불균형에 따라 집값은 폭등할 수밖에 없죠. 그래서 도시에 더 많은 주택을 공급하면 더 많은 교통, 생활 인프라를 요구하게 되고, 그에 따라 도시는 살기 더 좋아질 수밖에 없죠. 그렇게 도시는 자체적으로 진화 발전하며 괴물이 됩니다. 그러면 또 사람이 몰리고 도시의 지역적 경계가 점점 확대되게 됩니다.
노태우 정부에서는 이러한 집값 수요공급 불균형을 잡기 위해 서울 주변 분당, 평촌, 산본, 중동, 일산을 중심으로 1기 신도시 주택공급 정책을 시행하게 됩니다. 이러한 계획으로 주택 건설에 필요한 시멘트, 철강 등 건자재를 블랙홀처럼 빨아드리게 되고 또한 이러한 도시 간의 연결을 위한 교통인프라를 위한 대형 SOC 정책으로 건설업에는 엄청난 호황이 찾아오게 됩니다.
이렇게 엄청난 양의 주택 공급 정책으로 주택 값은 김영삼 정부까지 안정세가 지속됩니다. 그러다가 우리 경제의 큰 아픔이자 우리 경제의 펀더멘탈을 탄탄하게 해 준 IMF가 발생하여 집값은 폭락하고 이자율은 폭등하게 됩니다. 이러한 IMF의 영향을 이어받으며 IMF 극복을 가장 큰 목표로 한 김대중 정권이 등장합니다. IMF 극복을 위해 경제활성화 정책을 시행하게 됩니다. 소비 활성화를 위해 신용카드 발급 등 다양한 정책을 펼쳐 경기부양을 위한 정책들이 줄지어 등장합니다. 이에 따라 건설업도 활황 시장에 진입하게 됩니다. 부동산 경기 활황으로 집값은 다시 상승세에 접어들어 다시 주택 가격 억제 정책으로 정책의 방향을 바꾸게 됩니다.
노무현 정부 시절에는 김대중 정부에 부동산 활성화 정책의 영향과 세계 경제 대호황기에 따라 전 세계적인 부동산 가격 폭등의 영향이 겹쳐 우리나라 역시 부동산 가격이 급등하게 됩니다. 이러한 부동산 가격을 잡기 위해 엄청난 강도의 부동산 억제 정책을 시행하게 됩니다. 뒤이어 정권을 이어받은 이명박 정부에서는 서브프라임 모기지의 버블이 터져 리먼브라더스 사태 금융위기를 맞게 됩니다. 전 세계의 버블이 낀 자산 가격이 폭락하고 엄청난 경제적 위기를 경험하게 됩니다. 노무현 정권의 부동산 억제 정책과 세계 금융위기가 겹쳐 부동산 시장은 폭락하게 되죠. 부동산이 우리 경제에 미치는 영향이 크기 때문에 경제를 살리기 위해서는 다시 부동산 시장을 살려야 합니다. 그래서 이명박 정부가 내놓은 대책은 바로 '2018년까지 보금자리 주택 150만 가구 공급계획' 보금자리 주택 정책을 시행합니다. 수도권 지역에 그린벨트를 푸는 등 저렴한 가격에 공공 주택 공급 정책을 펼쳤습니다. 모든 정책에는 부작용이 있는데 보금자리 정책 부작용으로는 1) 민간 건설 시장 불황. 2) 집값 하락 예상 아파트 수요 감소 심리에 따른 전세 폭등 현상. 2가지 부작용이 생겼습니다.
이러한 부작용을 이어받은 박근혜 정부는 1) 보금자리 주택 공급 축소, 2) 대규모 공공택지 지정 중단, 3) 부동산 대출 규제완화 정책을 시행하게 됩니다. 이 당시 경제부총리였던 최경환의 최를 따와 초이노믹스라고 불리기도 했죠. 이러한 정책과 공급 축소와 맞물려 다시 집값 상승 국면에 접어들게 됩니다. 이런 시장 상황을 이어받은 현 문재인 정부는 COVID-19에 의한 경제위기를 극복하기 위한 저금리 정책과 투자처 부재로 인한 유동성까지 겹쳐 엄청난 폭등의 상황에 직면했죠. 대선이 얼마 남지 않은 현재 그래서 거의 대부분의 대선 유력주자들이 다시 부동산 공급 확대 정책을 발표하고 있습니다. 그럼 이러한 정책 수혜주에 대해 알아볼까요?
대표적 건설업 호황 수혜주로는 건설업체, 건자재업체, 리모델링 업체로 구분해 볼 수 있습니다.
1. 건설업체 : GS건설, DL이앤씨, HDC현대산업개발, 현대건설, 대우건설, 신원종합개발, 범양건영, KD, 일성건설, 삼부토건, 계룡건설, 아이에스동서 등.
2. 시멘트/레미콘 업체 : 한일시멘트, 모헨즈, 성신양회, 쎄니트, 고려시멘트, 한일현대시멘트, 삼표시멘트, 유진기업, 보광산업, 쌍용C&E 등.
3. 리모델링/인테리어 : 대림B&Co. , 오하임아이엔티, KCC글라스, 에넥스, 삼목에스폼, 이건홀딩스, 희림, 시공테크, 벽산, 하츠 등.
4. 철강/파일 업체 : POSCO, 현대제철, 동국제강, 문배철강, NI스틸, 대동스틸, 삼현철강, 동양철관, TCC스틸, 동양파일 등.
5. 건설폐기물 업체 : 와이엔텍, 인선이엔티, 코엔텍, KG ETS 등.
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